问题&关于在马贝拉购房的答案

这是一种“增值”税，仅基于从先前（供应商）购买到现在出售的市政厅索引价值的增加。对于公寓或联排别墅来说，这通常不是一个很大的数目，对于最后一次转手五，六年前的公寓或联排别墅而言，大部分费用不到1000欧元，但对于大片式别墅而言，则更多土地。

除非另有协商，否则该税收从本质上讲对应于负责其付款的卖方。由于在计算此税时会使用多种可变因素，尤其是财产所有权的期限，因此应付金额可能会有很大差异，应在进行购买之前进行核实。

如果按购买价支付增值税，加上律师的费用，购买已建住宅物业的官方总费用应为转售房地产的9-10％左右，或购买新房地产的12％左右’s fees.

公证费最高可达1.750欧元，尽管费用会随着页数或产权契据的复杂性而增加（例如，成文转录，分期付款，部分完成的财产等）。例如，一套售价300,000欧元的公寓的公证费约为546欧元，而一套售价600,000欧元的物业的公证费约为678欧元。任何高于此金额的费用都会微幅增加。财产登记处的登记费还取决于交易的复杂性。例如，以一个人的名义注册的价值60万欧元的公寓费用，如果没有抵押贷款就可以购买，费用约为300欧元。以2人的名义注册并以抵押贷款购买的相同售价的公寓，价格约为800欧元。

转让税（I.T.P.）调整为8％，9％& 10% –买方应支付购买任何房地产（别墅，公寓，土地，商业场所，车库）的费用，但前提是卖方不是开发商或通常从事转售房地产业务的交易（免征增值税豁免）。如果区域政府的财产“最低财务价值”大于价格，则适用最低财务估值：对于不超过400,000欧元或30,000欧元的车库，适用8％的税率。属于该住宅，最多两个； 9％适用于介于400,000欧元至700,000欧元之间或30,000欧元至50,000欧元之间的车库;超过700,000欧元或50,000欧元的车库适用10％。

对于购买转售房地产并在5年内出售的房地产公司或专业人士，转让税降低了2％。

例：

增值税为10％，印花税为 （A.J.D：ActosJurídicosDocumentados，关于文件的公证，仅在土地和新物业销售中支付） 在1.5％ –对于公寓所附的任何别墅，公寓或车库，其中卖方是BRAND NEW PROPERTIES的开发商，发起人或惯常商人。

增值税为21％，印花税（一种。J.D：ActosJurídicosDocumentados，关于文件的公证，仅在土地和新财产出售时支付） 在1.5％ –适用于土地面积，商业场所或商业车库，其中卖方是开发商，发起人或惯常贸易商。这几乎涵盖了所有新城市化的土地和新建成的商业场所。当卖方属于上述类别之一时，这仅涵盖转售属性。

全景图始终建议西班牙的房地产购买者聘请合格的律师代表他们，并聘请合格的财务顾问来处理税务问题。

在西班牙购买财产是一个相对简单的过程。财产所有权的“最后一句话”是财产登记册，它将立即显示出卖方是否拥有没有留置权和产权负担的财产。最常见的情况是，除非立即支付全额购买价格，否则会草拟一份私人购买合同，其中会反映购买的详细信息-财产的法律说明，购买价格，付款方式，完成日期，在签署私人合同时，总是根据购买价格付款，该价格可能会根据销售条款和完成日期而有很大差异。在30到60天内完成的正常存款会是协议购买价格的10％。

显然，未完成的新财产是在施工期间付款的，根据《建筑物条例》（LOE）第38/1999号法律，银行或保险公司必须保证在工程完成前的所有付款：如果未在特定日期之前完成交易，则购买者有权收回已支付的款项以及合法权益。此外，该法律规定房地产开发商必须针对购买者作为受益人的任何基本建筑缺陷，安排十年保险政策。

在为房产支付了全部购买价格后，卖方将向购买者签发公共运输契据（抵押），而没有留置权和产权负担。该契据在西班牙公证人之前签发，如果该财产是转售或二手财产，则从公证人转移到税务部门，以评估转让税，如果该财产是开发商直接出售，则评估印花税。然后提交给财产登记处进行题词。契据签发后立即在登记册中进行临时登记。

对于非居民出售物业的资本利得税，应根据购买年份（购买价格加成本）与出售年份（售价减去成本）之间的房地产价值差额所得的利润，定为应纳税额的19％。 ，基于法律批准的基准值的批准年度百分比增长。

所有非居民卖方，无论他们何时购置房产，均应保留售价的3％，由买方根据卖方的规定向税务局支付，并提交211表格，并以此为卖方作为从该传输中获得的收入应缴纳的税款。因此，收购方将向非居民卖方交付一份表格211的副本，并使用该表格进行保留，以便后者可以从收入申报表产生的应纳税额中扣除该金额。如果预扣金额超过应纳税额，您可以退还超出部分。

居民资本利得税：
一般应税基数支架

资本利得税 

居民（IRPF）

居民 在西班牙，无论其来源如何，都必须提交所得税并声明他们在全球范围内获得的收入。
出于税收目的，如果一个人每个日历年在西班牙居住超过183天，并且在西班牙具有主要的经济和重要（家庭）利益，则无论该人是否为正式居民，都可以视为西班牙的财政住所。

非居民（IRNR）

非居民 还必须就通过西班牙财产所有权获得的收入缴纳所得税（IRNR）。根据来源，可以采用两种征税方式：

• 物业租金收入：回报率的24％，但在欧盟，冰岛和挪威的任何国家/地区拥有财政居住权的纳税人除外，在这种情况下，适用税率为19％（并且还可以扣除相关费用租金）。
• 自用财产产生的利益：财产应税价值的1,1％的24％（​​如果应税价值已被修改或修改，并且已在应税期间或前十个应税期间生效） ，否则适用的税率将为：财产应税价值的2％的24％），但在欧盟，冰岛和挪威的任何国家/地区拥有财政居住权的纳税人除外，在这种情况下适用的税率是19％。

注意：我们这里指的是财产所得税。根据非居民收入的来源，适用不同的税收。

西班牙于2011年恢复了财富税。2011年9月17日的新皇家法令13/2011使该税在2011年和2012年再次生效，为应税基数设定了新的限制，自此以后每年都在扩展然后。它仍然适用于2017年，但我们不确定今年后是否会继续延长。西班牙财富税基于每年12月31日持有的净资产总额，税率范围为0.24％至3.03％。财政居民应对其全球净资产缴纳财产税，而非居民仅对位于西班牙领土或在西班牙应税的净资产征税。
新的财富税的一般条件如下：

• 最低应纳税额已提高至700,000欧元（之前：108,182.18欧元）。因此，总资产少于70万欧元的个人无须缴纳财富税。
• 每位居民可以从财富税中扣除其在西班牙的主要住所的价值，最高为300.000欧元（之前为150,253.03欧元）。

财富税由每个自治社区应用和调整。下表列出了安达卢西亚的现行汇率：

适用税率百分比

财富税是按个人征收的。如果一项财产或其他资产属于两个或两个以上个人，则每个人将根据以其名义持有的财产的百分比和相应的贷款来纳税。对于已婚夫妇，如果夫妻双方共同拥有资产，则除非出示相反的证据，否则应将夫妻各自的财产分配给50％。

• 一种） 市政增值税（PlusValía）：请参阅本文的第1部分“市政增值税（PlusValía）”。
• b） 费率或年度财产税（IBI）：请参阅本文第2部分“本地费率或年度财产税（IBI）”。
• C） 垃圾税（Basura）请参阅本文的第2部分“垃圾收集”&水费率（Basura）（阿瓜）”。
• d） 财富税（Impuesto de Patrimonio）。
• e） 所得税（Impuesto sobre la Renta）。
• F） 资本利得税（Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias）和保留。

电话费按月收取。标准费率视所安装的设备而定，但可能在每月15欧元左右，包括触摸拨号电话和ADSL WIFI。拨打电话到欧洲联盟任何国家/地区，只需拨打3分钟的电话（白天营业时间），目前直接费用约为0.69欧元（不含增值税）。拨打移动电话的固定电话费用为每分钟每分钟€0.16。有许多本地和国家的电话公司可以为那些希望花一些时间研究市场的人提供大量的节省。 ADSL宽带服务几乎可在任何地方使用，而ADSL“packages”每月的费用约为39欧元（加上增值税），包括所有拨打本地和全国的固定电话。

清洁服务通常按全职工资或按小时提供。全职员工的月薪为1,000欧元起，另加社会保险费的28.3％。兼职帮助通常按小时收费，价格从10欧元到15欧元不等。

根据区域，每月或每两个月计费一次。无论您是否居住，都适用最低费率，并且最低费率根据房屋在打开所有电源和灯后可能使用的电量而变化。公寓的最低费用为每月40欧元至75欧元。别墅的费用大约为每月100欧元至150欧元，这在很大程度上取决于电气安装的程度。一般使用费为每千瓦时€0.08欧元（含税）。所有价格均不含税。

尽管马贝拉阳光充沛，但您将比其他许多国家使用更少的照明和暖气！

私人花园的保养对维护您的财产至关重要，费用当然取决于其大小。作为大致指导，每小时费用约为16欧元。一个专职的园丁的月薪大约为1100欧元，而一个半职的园丁的月薪大约为700欧元。公寓和联排别墅有一个由签约的园丁抚养的公共花园区，其费用已包含在社区费用中。占地2500平方米的别墅可能每周需要几个小时的园丁。一整英亩或以上的大块土地可能需要一半或专职的园丁。社会保障是全职工资的额外费用，大约占工资的40％。

一套价值300,000欧元，内容价值48,000欧元的公寓的标准保险费用为每年395欧元。应该注意的是，在一栋公寓大楼中，房主协会必须为该大楼的复制费用提供保险。因此，个人的公寓保险单不必涵盖公寓的全部价值，而仅需损坏公寓的内部空间，其内容物和第三方责任。如果社区保险不全面，也建议对建筑物承担第一风险。对于复制价值为500,000欧元，财产保险为180,000欧元的别墅，年度保险费约为1,580欧元。

一般而言，共同所有人社区或房主协会是一个法人实体，仅由建筑物内公寓的所有者或房地产上的别墅的所有者组成。社区的目的是拥有和维护有关建筑物或房地产的共同要素，每个房主有义务与其他房主按比例分担维护社区区域和服务的费用。通常，房主的成本百分比由公寓或地块的面积除以所有公寓或地块的总面积确定。

年度社区支出预算在房主的年度股东大会上提出，他们或他们的授权代表必须以出席会议的人的多数票批准预算。费用可能会根据所提供的服务而有很大不同，通常包括礼堂搬运工的薪水和社会保障，共同花园的维护，电梯维护，共同要素的维修，垃圾收集，为社区花园浇水，为公共区域照明的电费，保险，安全和管理费用。社区主席必须依法在综合大楼内部拥有财产，并由共同所有人以投票方式选出。总统对此职位没有任何报酬。

建筑物或区域中带有门房搬运工，游泳池和小花园的典型两卧室公寓，每月的社区费用可能在120欧元至300欧元之间，但在一个社区中，每月可能高达600欧元或以上。具有大量社区员工和许多服务的高级豪华建筑。

对于别墅区内的单个别墅而言，社区费用通常较少，因为私人花园和此类属性的外观通常不由社区维护，并且社区费用仅限于道路和路边花园的维护，这是基本的服务维护和安全性。

垃圾收集率由市政厅根据财产而定，每6个月支付一次。对于马贝拉的公寓来说，垃圾收集费约为180欧元，而别墅约为300欧元/年。用水量以水表的立方米消耗量计算，每3个月支付一次。可以直接在市政厅付款，也可以使用直接付款指示通过银行付款。

地方税每年支付一次，并根据西班牙税务局分配的土地的地籍或应税价值计算。地籍价值根据类型，位置和用途将土地的价值与建筑物的价值相结合。根据该值，每个市政厅根据当地费率确定要收取的百分比。就马贝拉而言，所采用的公式是该物业应税价值的0.76％（2018年），几乎总是远低于其真实市场价值。

范例：2018年，位于滨海玛丽亚·普恩特·罗马诺（Marina Puente Romano）海滨综合大楼的两居室公寓“Golden Mile”支付的费用大约在1,700欧元至2,000欧元之间。一个独立的大型海滨别墅，位于市中心“Golden Mile”支付的年费约为3,000欧元。

如果建筑用地位于城市化范围内，或在市政计划内划为此类用途的区域内，则已获得轮廓图规划许可以用于建造独立式住宅。但是，建筑法规差异很大，根据地块的大小决定了别墅的允许尺寸。因此，在进行土地购买之前，应谨慎行事，允许人们在其上建造自己选择的房屋。 全景图将很乐意提供双语建筑师的清单，并安排他们一些以前的作品的观看。

马贝拉（Marbella）拥有西班牙最新，最现代，设施最齐全的地区医院（科斯塔德尔索尔医院），以及设施齐全，设施齐全的诊所，并有众多全科医生和专家供您选择。

可以通过SANITAS等各种团体获得私人医疗保险。每人每月的费用为30欧元至130欧元，具体取决于他们的年龄和健康状况。西班牙’的社会保障系统现在允许欧盟居民通过特殊表格（E-101）访问卫生网络。对于自雇，拥有公司或雇员的居民，您的社会保险金自动获得访问西班牙卫生网络的权利。

笔记：

全景图在撰写本文时认为上述信息是最新且准确的，但其本质本质是缩写，仅用作指导，可能有错误或遗漏。

全景图始终建议财产的购买者或出售者咨询合格的律师和税务顾问。

自2008年银行危机爆发以来，西班牙的银行已逐渐开始再次向购买者放贷，2010年期间的贷款变得更容易获得且越来越频繁。但是，他们的标准比以前严格得多。合格的外国申请人可以合理预期抵押贷款的批准价格为房地产官方估值的50％至70％。但是，购买者必须证明他的税后及其他抵押承诺后的净可支配收入的30％至35％之间可以自由偿还新贷款。

此外，请注意，所谓的官方估值师的估值比经过验证的真实市场价值低20％至25％。并非总是如此，但是银行显然鼓励低估值，而估值师的专业素质往往取决于抽奖的运气。

最容易获得的贷款是财产的50％’的价值。但是，银行同样担心申请人偿还抵押贷款的能力，并且仍然需要大量文件。

但是，不应阻止外国申请人，因此精心准备银行所需的文件很重要。根据目前的情况，至少有两个或三个银行可以申请。您的代理人和律师在此过程中可能会非常有用，从提交所有文档起，这可能需要三周到近两个月的时间。

推荐的方法是，在进行购买谈判之前，先向银行取得资格，然后再进行评估，通常只有在10天内才能完成评估。这使购买者可以就其选择的财产进行谈判，而不必向卖方要求购买合同，而该购买合同将以抵押的批准为条件，因为基本贷款几乎已经获得批准。卖方通常不愿意在这种情况下保留财产。

西班牙银行要求的样本文件与其他国家的银行所要求的样本文件没有很大不同，包括：

• 两年的纳税申报单。
• 如果您要领薪水，请提供最近6个月的工资单以及任何其他常规收入的证明。如果您是公司所有者，请提供您各种收入手段的证明。
• 您当前每月按揭还款清单（如果有）。
• 一个陈述’的总资产和负债，由专业会计师确认。
• 一年的副本’的银行帐户对帐单。
• 护照复印件
• 在所有情况下，都会有抵押申请表填写，有时视情况而定，还需要其他文件。

对于大多数应用，以上内容可以用英语提供，但是如果这些文档使用其他语言，则必须将其正式翻译为西班牙语。

为东欧国家的国民获得抵押贷款可能更加复杂，因为那里的银行系统不像西欧那样透明。

除非您与代理商达成其他协议，否则卖方始终会支付代理商费用。尽管卖方为自己的代理机构付款，但代理商有道德义务确保买方获得合理的金钱价值，最终，好的代理商的工作是使买方和卖方和谐相处。这凸显了与信誉卓著的房地产经纪公司合作的重要性。该机构还有义务确保财产所有权证书不受任何留置权和产权负担的影响而通过。作为公司总体政策的一部分，Panorama为客户提供了完全免费的卓越的售后服务。

房主社区的管理员通常会结清这些账单，但是，如果不是这样，在西班牙，通常的做法是向您的银行发出长期指示以代您付款。

城市化是一个计划中的社区，在土地使用（居住，商业，运动区，绿地）以及提供特定服务和最低质量水平方面，已达到各个政府机构的标准。在道路，人行道，排水系统，排污系统，水电安装等方面的建设。获得土地开发到城市化的许可可能会使开发人员花费数年时间和数百万欧元的费用。在城市化过程中，财产所有权人最明显的优势是土地使用受到严格控制。如果您决定在专门用于单户住宅的城市化区域中的某地块上建造房屋，那么法律将向您保证，在相邻的单户地块上都不能设置公寓楼或养兔场！

来自欧洲的欧洲人可以无限期地留在西班牙其他某些国家/地区（例如美国）不需要签证，但在其他情况下，仍然需要签证，具体取决于移民的原籍国和允许的停留时间长短。税务局将在每个日历年居住在西班牙的任何非居民183天或更长时间视为税收目的。

该地区有几所国际学校，其中包括Sotogrande地区的一所国际学校，提供每周的寄宿设施。学生使用英语授课，在G.C.S.E.和A-Level以及国际文凭课程之间可以选择课程。

有关更多信息，请查看以下电子邮件地址：

阿罗哈学院 – www.aloha-college.com
天鹅学校 – www.swansschool.net
卡尔佩学校 – www.calpecollegeschool.com
Colegio Las Chapas – www.attendis.com
圣安东尼学院 – www.stanthonyscollege.com
英国国际学院 – www.eic.edu

有关深入了解太阳海岸地区学校的指南，请访问以下网站：

www.andalucia.com/education/schools/home.htm

正如英国所了解的那样，西班牙不需要抵押贷款进行建筑测量。尽管如此，建议购买旧的房产。常见的检查事项是管道和电气装置的状况，防水，屋顶等。这些检查以及完整的结构检查可以由西班牙技术架构师（aparejador）或实际上由合格的英国特许测量师进行。所涉及的任何费用将由潜在购买者承担。