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在Coronavirus危机期间在马尔贝拉地区购买和销售物业:市场透视

在Coronavirus危机期间在马尔贝拉地区购买和销售物业:市场透视

03.06.2020

由Panorama Properties董事总经理克里斯托弗三叶草,马贝拉最长的房地产代理商,庆祝城市50年。

有很多问题要得到回答:

这场危机如何与2007年底开始的危机?
锁定结束是否以相对较短的顺序结束?
国际旅游何时才能简历?
非居民所有者是否能够在不久的将来在这里使用他们的家园?
马贝拉地区的高端特性需求是多少?
价格如何?

让我们来看看…

与全景团队一起,我一直在为3月14日开始自本周锁定前一周以来的房地产市场未来的所有可能的情景,我想根据目前可用的信息分享马尔贝拉物业市场的观点。

我们的想法和建议正在日常发展,所以我们现在所说的任何东西都可能会根据当前的活动和政府行动改变。我们将随着我们的观点而使您更新。

 

从2007年底开始,这场危机如何与前一开始的危机如何?

尽管对世界经济和预期的经济衰退,但是历史悠久的震惊,
银行似乎处于相对较强的地位,以及许多房地产开发商的许多话,如果不是大多数。

  • 市场无过热,因为它在2008年之前的几年。
  • 马贝拉地区的价格(粉末和超级主要物业除外)尚未达到2008年前高位
  • 自上次危机以来,许多人已经赚到了很多钱。在大多数情况下,富裕买家将在大多数情况下种子需求,以获得非常优质的物业。
  • 虽然机会寻求者有足够的现金并准备好突袭,但他们中的许多人会感到失望,因为马贝拉有一个巨大的巨大业主,他们在大大降低的价格上急于出售。
  • 在马贝拉购买物业的主要原因,即美丽的气候和生活方式,对现在的人们来说比在冠状病毒危机开始之前更重要。

 

旅游业在其轨道上停止了死亡,为我们的行业创造了最大的立即挑战

西班牙境界何时再次向国际游客开放?

目前西班牙正在逐步开放后在3月14日开始逐步开放,并计划在6月底结束最后的锁定阶段。

4月份西班牙媒体中有​​许多文章表明今年夏天积极限制旅游的旅游,甚至才能直到年底,作为避免冠状病毒感染可能的“第二波”的预防措施。 3.

Sánchez总统于4月26日宣布,正在研究这些措施,让外国人返回使用他们的假期家庭,从而允许另一种类型的旅游,称为“住宅旅游”继续,尽管与全国持续的那些相同的限制.4

5月13日在欧洲委员会提出了一项名为“委员会的旅游和运输委员会的旅游和超越旅游业委员会”的方案的进一步希望,该计划由三个指导方针和建议组成,帮助欧盟国家逐步提升旅行限制,今年夏天,希望西班牙以外的旅游可能会有一些旅游业。 5.

5月23日,桑切斯总统终于宣布,该国将于6月份的国家旅游开放,7月份为国际旅游业,不仅为旅游业提供了优秀的新闻,而且为大幅依赖的马贝拉房地产部门带来了优秀的新闻外国投资者。

Sánchez告诉新闻发布会,安全是旅游重启的关键要素。 “西班牙需要旅游和旅游需求安全......我们将保证游客不会有风险,不会为我们国家带来任何增加的风险。”目前的两周隔离因任何人进入西班牙,将于7月1日结束.6

西班牙规划了符合Covid的旅游企业的政府认证计划。酒店,餐馆,旅行社和其他人将获得某种电晕安全批准。政府将很快宣布提供旅游业卫生议定书的更多细节.7

这个公告不幸的是许多人都太晚了。我们知道许多来自欧洲,中东和东欧的许多潜在客户,以及许多所有者在政府最初在4月份宣布的可能性在今年夏天被排除在外的可能性时,他已经为暑假做了其他计划。

此外,在尚未透露计划的实施细节,尽管有安全措施,但新的健康协议本身可能会劝阻许多旅行者,以及害怕在飞机上捕捉病毒.8

由于上面的目前,在这一点上,国际旅游将在整个年度剩下的时间里逐渐逐步回归马贝拉地区,2021年令人更好。
重要的是,这种危机,作为上世纪的所有危机,也将通过。卡片堆叠在病毒上,它只是一个时间问题,或者确实根除。与此同时,我们将不得不忍受许多强制不便的国家保护自己和其他国家。

在锁定期间市场的表现如何?

显然,没有能够在两个月内物理地观看房屋,并且没有允许国际游客,销售人数严重下降。

在过去的两个月里,全景已经看到一些买家把持续的交易持有,但有趣的是,很少有销售案件被取消或存款被没收,而不仅仅是根据我们自己的经验,而且还要依据我们自己的经验代理商和财产开发商。正如可能的那样,许多人正在采用“等待”方法,而有些人已经进行了调整,较低的优惠,并且许多所有者已经向自己展示了准备谈判。

虽然全景在锁定时期进行了几个销售,但大多数是在强制执行锁定之前查看属性的买家,除了一些在他们已经知道的复杂中拥有一个属性的虚拟旅行的客户端。我们正在阅读其他虚拟旅游销售,不仅在马贝拉而且在世界其他地区,我们预计将在未来几个月内销售这种性质.9

今年销量下降多少钱?
随着锁定期间的销售额很少,加上影响旅行和外国人回归西班牙的未知因素,这一领域的财产销量年数将在今年受到大幅影响。但是,已有销售额,所有主要代理商都报告了对等待锁定的外国人的百分点需求,以便在这里旅行以检查属性.10

鉴于Marbella对外国市场的依赖,我们在马贝拉和贝纳瓦的销量销售量的猜测中,他们今年最有可能下降25%至30%,以达到同一水平 2012-2013.

 

市场恢复需要多长时间?

虽然恢复可能需要一些时间,但我们不太可能面临与上次危机相同的情况,因为市场在开始恢复之前触摸底部的四年以上。禁止没有第二波冠状病毒并对疫苗计数,或者在明年左右的至少有效治疗,我们认为当地房地产市场将需要多年来恢复我们在锁定前的相同销量开始了。这是行业中许多其他专业人员备份的近似,请记住,市场恢复是良好的部分,经济依赖,以及我们在脱离水域中.11

 

价格在哪里?

转售属性

在以下段落中,我们明确区分“要求价格”和实际谈判销售价值。

想要在未来几个月内销售其财产的业主应仔细分析他们的“要价”,并根据现有市场的亮点调整它。销售物业(在任何市场)的单一最重要因素是获得要求的价格。

Resort地区的转售物业市场从未如此速度,除了出色良好的位置和价格优良的物业之外。在正常的市场条件下,属性可以,并且做,占用一年(或更多)找到合适的买家。

随着目前的危机,潜在的买家自然期望价格降低。这只是在工作中提供经典规律的示例。

在明年的销售其房产的所有者的要求调整可能需要在10%的任何地方到更加艰难的15%甚至20%(或更多),以获得严重过度的房产。但是,一些属性可能不需要任何要求调整。

询问价格的调整取决于许多变量:

  • 在第一个实例中,该属性是否定价,或实际价格。那些想要在明年销售的业主必须确保他们的要求减少到买家认为是一个好的交易的水平。
  • Prime位置的性质需求量更大。在不太理想的地区的性质很可能需要更强的调整。
  • 建筑的质量。
  • 该物业最近是翻新的,最重要的是
  • 业主销售欲望的力量。

一旦提出要求使用主人代理商的建议,也应该在逻辑上是谈判留下的保证金。

大约35%的业主与全景在过去几个月里一直在触及的业主调整了他们的要求价格。我们目睹的询价价格的平均降低已接近11%。此外,几乎所有的所有者都会倾听合理的优惠。

今天,买家的所有销售价格都会有很强但不切实际的看法,所有销售价格将受到严重减少。这无疑将增加销售额的放缓,直到买方与卖家与实际市场价值的看法更好。当然,那些决定他们今年必须卖出的所有者可以获得一些真正的批准,并正在调整他们的询问价格,并开放供应。

没有什么可以停止买家要求更具侵略性的折扣,但他们必须记住,马尔贝拉地区大多数情况下包括相对幸福的业主,这是众多因素之一,这些因素是将其区分开国家的。在奢侈品市场,潜在的买家应该准备好看到许多卖家拒绝低价,即使在这些非凡的时间内。

对于那些更喜欢等待的业主,我们认为这是一场等候游戏,这将花费一年多。一些业主毫无疑问也考虑在长期租用其房产,以便为合格的租户租赁。

与冠状病毒前属性价值观相比,今年转售房产价值(不要求价格但实际销售价值)今年将降低多少房产价值?根据本文后面的阳性因素,以及其他专业人员的各种出版物和调查,我们估计今年的实际销售价格下降5%至10%。在一些高的需求领域,较少。在不太理想的地区,也许更多。

在西班牙周围不同地区的各种研究总结,通过国家报纸扩张,估计高达6.5%的马尔贝拉价格下降.12

 

新属性

正在建设的一些新的房产将看到开发人员现在可以降低价格销售,而不是稍后。然而,鉴于开发商现在拥有强大的财务状况,我们已经看到了并阅读了许多与制定者的访谈,他们曾愿意在市场改善之前耐心等待。在这方面,这些是要考虑的一些要点:

这些领域在那些有明显过度建设新的发展(例如在埃斯特·埃斯特·奥斯州的埃斯特韦纳过去几年的需求中),很可能有一些项目将是“最好的购买”,但需要进行护理在这里,最强大的发展最有可能不太愿意在价格上谈判。
几乎所有的新发展都意识到他们必须具有竞争力。许多更好的开发人员表示,他们没有意图在重折扣价格,但肯定会提供一些价格的余地,并可能与额外的额外谈判和付款条款。
当地和国家市场或国外市场的新项目可能适用于本地和国民市场或者能够返回的外国市场,它将在销售方面的表现大得多,而不是由订婚假期使用的物业组成的那些。
新的开发,具有更高质量的饰面和设施,步行距离与设施距离酒店毫无疑问也会更好。
我们认为估计新发展的实际销售价格下降的百分比太早,发现其中有多少人将在未来几个月内为投资成为巨大的机会。明确的是,随着较少的外国客户前往这个地区,需求较弱,销售将较慢.13
本地和西班牙市场将在未来几个月中最活跃

当地市场:在他们已经拥有的租赁物业或属性中,所有国籍的潜在买家都有一个越来越多的潜在买家,这些都是他们已经拥有的租赁物业或属性,他们不会受到旅行限制的影响。马尔贝拉人口普查人口150,000人,至少有100,000人必须根据浮动或未注册的淡季居民而添加。有些人无疑会在未来几个月积极寻求购买,以便升级他们的物业,或者为一些业主可能需要销售以获得流动性的投资目的而获得价格丰富的物业。

西班牙度假屋市场:今年夏天,全国西班牙旅游对我们区的一定回报,甚至可能意味着将在这里购买家庭购买者的房屋会有显着增加的兴趣在经济上的影响较小地影响危机。
从历史上代表马贝拉房地产市场的基础的西班牙人,自2008年危机以来,市场上的市场较低,我们将欢迎他们与张开武器返回!14

 

乐观理由

潜在买家查询

本报告发布的30天(6月2日,2020年6月)),全景来自潜在买家的潜在买家的询问仅占去年同期的2%。这是非常令人鼓舞的新闻,与2008年我们所经历的众所周知,买方查询几个月几个月后几个月。我们的许多同事正在报告相同的结果。

不寻常的潜在买家,国际和西班牙语,正在磨砺我们提供出售的具体财产的小细节。这表明我们在过去很少见的极强的动机因素。

作为提前提到的“Pent-Up”需求的进一步证据,全景代理人伴随着大量财产观看的预期客户,因为在5月18日在5月18日放宽了“闹钟状态”,即使旅游和外国旅行省仍然不允许。

潜在买家表现出新的标准

  • 随着世界开始进入Covid-19锁定的,将有更多的买家想要花园(感到脚下的草!)游泳池和房地产有大型露台,经过如此多的星期被局限于他们的墙壁之后家。毕竟,马贝拉的生活一直是关于里面/外面的生活,并且有些人认为他们的现在是不满意的,现在是时候改变了。问题出现了 - 如果有另一个锁定?15甚至有猜测,甚至可能会在需求中可能会看到增加的价格。

  •  马尔贝拉的许多物业所有者已经习惯于在这里工作,他们的企业是否位于欧洲其他地方,甚至在马贝拉本身。世界各地的锁定结果很可能会让许多人们在未来远程工作的想法会感到更加舒适,并增加了他们的生活方式目标的紧迫感。因此,我们毫无疑问,许多人将迅速改变重大的生活方式,并决定在我们可爱的低密度,花园城市马贝拉市的第二个住所或半永久性家居,其独特的生活方式使这一领域如此受欢迎超过六十年。
  • 将有其他潜在的买家多年来审议了在这里购买房屋的可能性,并且在遭受的锁定后,这种锁定现在将有勇气和动力进行计划。这种需求在最佳的住宅区和特殊属性中尤其明显。
  • 马尔贝拉冠状病毒的传染率比全国平均值低五倍。 Coronavirus对Costa del Sol的死亡率率比安达卢西亚的整体率少了三倍,而且比西班牙的全国平均水平的惊人14倍。此外,马贝拉提供了一个非凡的医疗保健基础设施,必须考虑私人医院和诊所,突出该地区的非凡安全。

 

马贝拉将忍受和适应

尽管马尔贝拉地区房地产市场未来几个月将是非常困难的几个月,但我们有一个明确的视角,坚定的愿景和绝对信心,即健康的房地产市场将在中期返回。虽然在Covid-19世界后没有任何东西会相当相同,但马贝拉不仅会忍受,而且会适应新的情况,繁荣。

使马贝拉如此壮观的非常积极因素包括,比任何其他单一的单一因素,来自各界人士的有趣和成就的人,从全世界都选择了马贝拉地区的全部或一年中的一年,享受12个月的季节在欧洲其他地方未知。马尔贝拉的实力是,欧洲边境中的其他优势无处可行。这正是为什么我们在1970年在这里建立了我们的机构。

在过去的50年里,全景通过许多经济危机忠实而成功地成功地服务于买家和卖家。即使这种危机是不同的,我认为全景是独特的资格劝告我们的客户并促进成功的经纪,特别是在这样的时候。

©2020 Christopher Clover,全景属性SL

 

脚注:

1. Fomento:Valor Tasado de la Vivienda
2. ElPaís:El Turismo Afronta El PeorAñodeSuHistoria,19.04.2020
3. ElPaís:El Gobierno Planea unaRecuperacióndeLaactividad en Dos Fase,17.04.2020
 马卡:西班牙将不允许旅游,文化或休闲直到圣诞节,18.04.2020
4.UH NOTICIAS:Sánchez,Ante laPeticióndeAnsemanesCon Segunda Residencia en Mallorca,25.04.2020
5.欧盟:委员会在2020年及以后的旅游和运输委员会,13.05.2020
6. ElPaís:西班牙将在7月1日,25.05.2020的海外抵达海外抵达的两周冠状病毒检疫
7.福布斯:西班牙旅游:这是世界第2号目的地想要游客回来,23.05.2020
8.金融时报:航空业为大流行后旅行的清扫变化做好准备,25.05.2020
9.卫生师:ExtraNjero Paga Casi 7m Por Una Casa en Londres Tras Realizar Una Visita Virtual,27.04.2020
10.彭博:用现金负载,房地产买家等待卖家破解,19.05.2020
11. El Diagio:El Sector InMobiliarioVolveráASARENUNAñoA联合国80%De Su Actividad前部,11.05.2020
12.Expansión:¿QuéVAAPASARCONLOS PREIOS de la Vivienda de Costa ?,0.05.2020 /
     EdeconomíAdigital:El Precio de la ViviendaCaeráPero“No SeDerrummará”,20.04.2020
   Aura:豪华房价在马德里跌至4%,在世界其他地区均为2.5%,05.05.2020
13.理想主义者:Las Principales Lainnoras Residenciales ya Han Abierto Sus 250 Oficinas de Venta,11.05.2020
14.彭博:西班牙购房者厌倦了逃离城市的限制,14.05.2020
15. ElPaís:EléxodoInmobiliario Que Viene Tras El病毒:De La Ciudad Al Campo,02.05.2020
     Idealista:De la Urbe A La'Urba':LosEspañoles,Másinteresados en Landensar La Ciudad,22.05.2020
16.理想局:洛杉矶Tipos de Viviendas QuePodrían会员De Precio en Plena Crisis del Coronavirus,29.04.2020
17. DIARIO SUR:La Alcaldesa de Marbella,IndignadaCon LaDecisióndelGobiernoSobreMálaga,08.05.2020
18. DIARIO SUR:Todos LOS Tradeadores de Covid-19 Costa del Sol Mejoran La MediaEspañola,12.05.2020

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发布时间: 2021-05-13 02:35:30

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